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“无证房产买卖”的风险及纠纷处理 6 大问题(二)

  关于“无证房产的买卖”问题,在司法实践中是个十分普遍的现象,各级法院也曾发布了一些指导性的案例,下面介绍几个:
  (三)判定无证房屋买卖合同是否有效,要看买卖行为是否违反法律及行政法规效力性强制性规定。
  湖北省鄂州市鄂城区人民法院对原告秦盛宏、秦川与被告秦盛汉房屋买卖合同纠纷一案作出判决,法院认为:被告辩称涉案房屋未办理房屋产权证,原、被告房屋买卖行为属无证房屋买卖行为,违反法律强制性规定,协议应认定为无效。《合同法》第五十二条第(五)项之强制性规定,属效力性强制性规定,法律及行政法规关于违反禁止性规定行为才产生合同无效或不成立的法律后果,故《城市房地产管理法》第三十七条之规定不能作为认定合同效力的依据。【该内容引用自湖北省鄂州市鄂城区人民法院(2017)鄂0704民初469号民事判决书的“本院认为”部分。】
  (四)双方签订的无证房屋买卖合同,因未取得建设工程规划许可证,违反法律强制性规定,属无效合同。
  浙江省苍南县人民法院对卢辉、陈爱华与杨华丰、陈华仙房屋买卖合同纠纷一审作出民事判决书,法院认为:被告杨华丰在未取得建设工程规划许可证情况下,私自在坐落于苍南县灵溪镇城北菜市场B幢601室房屋顶层上加盖建成701室房屋,对此,苍南县住房和城乡规划建设局已经立案查处,被告杨华丰虽然申请听证,但至今仍未能提供相关合法审批手续,故原、被告于2013年12月26日签订的契据违反法律强制性规定,应认定为合同无效。【该内容引用自浙江省苍南县人民法院(2014)温苍民初字第430号民事判决书的“本院认为”部分。】
  综合分析以上案例,法院处理无证房产的买卖问题的意见基本是一致的,主要内容包括以下几个方面:
  (一)房屋买卖双方签订的无证房屋买卖合同,该合同不会因房产证的缺失而一律判决无效。但若因为不能取得房产证,导致买方不能按约定时间办理贷款手续的,卖方应承担违约责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项规定了“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让。但强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定,而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条,只有违反效力性强制性规定的才属无效。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项在性质上应属于管理型强制性规定,不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。
  管理性强制规定是指法律及行政法规未明确规定违反此类规定将导致合同无效的规定。此类规定旨在管理和处罚违反规定的行为,但并不否认该行为在民商法上的效力。效力性强制性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规定,或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效,但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规定。此类规定不仅旨在处罚违反之行为,而且意在否定其在民商法上的效力。因此,只有违反了效力性的强制规定的,才应当认定合同无效。
  (二)房屋买卖合同签订后,出卖人以没有房产证为由拒绝继续履行合同,买房人诉至法院要求继续履行,法院可以依职权追加开发商为第三人,判令其协助办证,房屋买卖合同继续履行。买房人在签订买卖合同时应当全面考虑交易风险,尽量避免购买无证房屋。确有必要在标的房屋取得所有权证之前签订买卖合同的,应当在合同中明确约定出卖人取得房屋产权证的期限以及协助买受人办理房屋过户登记手续的时间,并约定相应的违约责任条款。当出卖人以自己尚未取得房产证为由,对买卖协议反悔时,买受人可以以出卖人为被告向法院起诉,要求继续履行合同,此时法院可依职权追加开发商为第三人,判决其协助出卖人办理房屋产权证,以便合同继续履行。
  (作者:李明君 来源:法务之家)