郑鹏飞

　　《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》提出：“加快构建房地产发展新模式。”这是适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，着眼于破解房地产发展难题和防范风险、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。从供给看，整体上，已经基本解决人民群众“有没有”房住的问题，但结构性不足问题仍然存在。从需求看，人民群众对住房的品质有了更高要求，希望住上更好的房子、获得更好的服务。从长期看，在人口结构老龄化与住房需求品质化的双重变局下，中央提出构建房地产发展新模式，既是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策，也是推动行业转型升级的必由之路，更是促进经济高质量发展、满足人民美好生活需要的关键之举。
　　一、房地产发展新模式的核心内涵
　　房地产发展新模式是面向高质量发展、可持续发展要求的系统性改革与创新，以“房住不炒”为基本原则，实现行业发展理念和运行机制的根本转变。新发展模式旨在通过优化资源配置、重塑增长逻辑，推动行业从规模扩张向质量提升转型，从短期逐利向长期价值创造转型，从粗放发展向精细化、专业化、绿色化发展转型，构建市场供需动态平衡、行业运行安全稳健、居住品质持续提升的长效机制。在制度层面，改革须依托制度创新与政策协同，强化土地、金融、财税等政策工具的统筹运用，完善基础性制度，健全市场调节机制，强化风险防控与监管能力，推动市场运行更加公平、透明与高效。在企业层面，房地产企业作为主要的住房供给主体，应主动探索数字化、智能化和绿色化发展路径，全面提升产品品质与服务水平，以更好地满足居民不断升级的个性化和多元化需求。与此同时，金融机构须主动适应住房制度和市场格局的演进，优化信贷结构和融资服务，为房地产市场与实体经济的良性互动提供坚实支撑。
　　二、房地产发展新模式的探索路径
　　党的二十届三中全会提出，要“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”“加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求，支持城乡居民多样化改善性住房需求”“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”，为构建房地产发展新模式指明了探索路径。加快构建房地产发展新模式，总体思路是以满足刚性和改善性需求为重点，按照政府保基本、市场满足多样化需求的原则，深化供给结构、经营方式、调控政策、监管机制等改革，加快构建租购并举的住房制度，实现房地产市场平稳、健康、高质量发展。
　　一是健全住房制度政策体系。完善住房制度框架，以“满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居”为根本目标，建立“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的多层次住房供应体系，针对高、中、低三种收入家庭实施差异化的住房支持政策。通过优化租赁市场政策、加大保障性住房供给，满足多层次、多样化的住房需求，形成租购并举的住房消费新格局，引导居民形成先租后买、先旧后新、先小后大的梯次消费理念。完善住房租赁制度，在已出台《住房租赁条例》的基础上，进一步健全住房租赁法规制度体系，保障承租人的合法权益，确保包括教育等公共服务在内的“租购同权”落到实处。
　　二是构建“人、房、地、钱”四要素联动机制。根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理。建立以需求定供给、以效益定供给的城市建设用地供应机制，从根本上消除因要素错配引发的供需失衡与房价收入失衡问题。突破行政壁垒限制，统筹城市土地规划与空间布局，允许“地随人动”，根据人口流动趋势动态调整土地供应。坚持差别化的信贷制度，发挥信贷政策对刚需和改善型等合理住房需求的支持效应，抑制以投机性需求为目的的投资，针对不同住房需求制定差异化的信贷政策。完善保障性住房和租赁住房的投融资政策，重点完善保障性租赁住房的房地产投资信托基金政策相关细则，引导保险机构、产业基金、上市公司资金及其他社会资本参与保障性租赁住房的建设与运营，在居民投资与保障性住房建设融资之间建立通道，有序引导社会投资，弥补住房保障的资金短缺，鼓励专业担保机构对住房租赁企业利用租金收入从金融机构获得融资进行担保。改革和完善住房公积金制度，以新市民为重点，建立新市民缴存住房公积金与被纳入住房保障范围相挂钩的机制，缓解新市民住房困难。
　　三是推动房地产企业转变运营方式。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度，试点推行商品房现房销售，加强预售资金监管、严格预售门槛。引导房地产企业逐步形成适度杠杆比例、合理负债水平和正常周转速度的发展机制。房地产企业要突破单一开发销售模式，向全产业链延伸，涵盖物业服务、社区运营、资产管理等多元化综合服务，构建“开发—运营—资管”的全周期、轻重并举的价值闭环。建立“增量提质+存量焕新”的复合产品体系，满足存量时代的居住品质提升需求。增量提质方面，聚焦绿色健康住宅、智慧社区及适老化建筑，将智能建造、装配式工艺等技术理念深度融入产品研发，打造安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。存量改造方面，打造涵盖老旧小区改造、商业与工业建筑更新的城市更新产品线，探索功能置换、业态融合、文化赋能的多元更新范式，重塑旧空间价值，实现资产的长期价值创造。
　　构建房地产发展新模式并非一蹴而就，而是系统性、渐进式的制度重构。唯有通过制度创新、模式转型与多方协作，才能推动房地产行业逐步迈向市场稳健、品质提升和民生改善的新阶段，为经济社会高质量发展提供有力支撑。
　　（本文系2025年日照市社科专项研究课题阶段性成果，课题编号：ZX2025012；作者单位：中共日照市委党校）